董有△●▲▽-•:三普就是人口普查◆□●、经济普查和灾害普查-△-★□○,二是居民要同意◁★▼▲,60万元是基准价●△,很多老旧小区没有物业公司-◆△?欧美眼中的“垃圾电。。
第一关下来▼●●▷•▽,而董有下一步目标是7天◇▽。给它做策划◆••…○、规划和计划■•△。要打通融资渠道▼=◇。经济观察报○…▽■:老旧小区改造和加装电梯△=,董有★-□◇▲:加装电梯和老旧小区改造▪•▲,我们一直建立标准○=。负责人写了7万字的日记★▷□•○,而且很麻烦▪▽。
为什么北京和上海是60万元…△□-=,我们和造价处仔细交流过●▷-◇○,根据定额△•、材料标准等确定基准价格★■◆☆◇▲,政府补贴40%▼▪,补贴24万元封顶-○▷▷☆•。
董有•▪▲▼:我们不评价友商做的如何☆○,但可以说说自己◁=●▲。马上我们通州的项目也要上了▲★★,一个是北小园锅炉房-◆…△,一个中餐锅炉房•▪,还有一个武夷花园•…★◁▷,这三个地方要改成社区文化中心=▼•○。5月运河旁边还有一个运动馆□-▽▽,传媒大学有个图书馆◆□。将来这些配套如何运营▲○△▽-、产出●-◁◇△□,不产出怎么来投资★▽▽☆?
有的是平台公司形式的□●•◁,有的是项目层面的•▷◇■,但原则上我们参与的是运营类资产的投资=▪△,比如说屋顶太阳能▷△□▽•,我们参与投资▷○▼•…=、运营▲▽▼△◆,资源性资产还是当地国企的…▷■,所有房产证不归我□•△。
2021年全国两会=▼◇□▷△,老旧小区改造再次被写入政府工作报告-▲○•,全年计划新开工5○•△◁▽.3万个项目●-。董有表示◁▽●,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算▽▲•▼▪▲,十四五期间=▽▼,这一市场规模在10万亿元左右◇○■□▪◇。
董有◁=▷▼:这些年我们一直在探索◇▼,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▲-◇-,在北京学校家属院◁▲▽□◁◆,刚说几句▲-△,人家给我们骂出来了◇☆=;在上海医院■▼○◇,那儿一吵●=,我们赶紧散会了▪•☆★★•。加梯的同事■▪…△■…,每天早上出去笑容满面★◆-◁▪▽,阳光灿烂=●☆○◆○,晚上回来满脸阴郁▷○,被人喷得够呛▲◁★●。如果没有强大的内心很难持续下去◆•▽◆。
目前社会资本和金融机构参与情况如何▪•?经过这一轮后◁◁◇◆◆,起码有一半会同意▽○•●▷。这是三代☆▲▽•;通过三普我们拿到一个城市的基本数据▲★。
如果从2011年开始从事加装电梯算起●■=,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头○□•●★。
董有☆•△:这个市场非常大▲☆▽◇,但是不像过去地产增量时代简单粗暴☆▷,拿一块地▽•○=◇“咔◇◆◇◁•”一盖楼就卖了○▪▪,挣一大笔钱…▪★◇。很多企业本着地产思维▷…☆续发展的核心要义与丰,、工程思维来做老旧小区▲◆▽,所以很难▽◇★★○-,大部分介入两年就撤了▲•,加个电梯4年▼▷□○、5年谁熬得住…■•▼?
加装电梯等于买了汽车租出去了■◇,车是我的■◁=▼,抵押担保没问题□▷◆△★▷,运营和产出是多少●◁★?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元-…◇▪;接着做增值服务••△,比如电梯有三块广告牌▼-=□,一块广告牌一个月200元◇▼△◆★=,一个月600元收益○…○…◁。我们还有一些配套服务◁◁★★★▼,从算账模型和运营模型上能够成立▪▼。
后期运营◇=☆,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▷▷◇,没有这个时间消化不了▷-△▪○☆。老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▷■…。条件差一点可以低一点▽▼▽●==。
经济观察报▼◇…○:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的△◇☆◆☆▷,还是通过其他途径解决=▷?
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批□●•△,但你要施工的时候•▼■▼,有人拿个椅子坐在门口□△•▽•,你加得上吗▼▲△▷◆•?所以△★▼▽△-,加电梯是100%同意凯发一触即发◇=●▪◁◆,少一户都不行□▪。
所以=-▷▼,在这种思路下•◇☆▽●◁,我们把BTO(即建设○=、移交●△◇、运营◇□□,利用小区●▽▪▲、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所☆●…-,移交给产权所有人★▷▽•,形成资产包-▽◇▷▲▼,为改造所需资金进行融资▲▪◇★,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展○▽▲○,做了三普三划三代△▪▽、三资三会三业••●。
董有表示■◆▲◆▽,虽然市场前景诱人◁★◆,但不同于增量房地产市场••□•,作为存量时代重要形式的老旧小区改造☆=◁☆=,不仅利润薄-…△○…,而且工作推进难度较大■◁□■☆◆。前期进入的很多企业□■,由于干不下去■◇▲■◇●,开始撤退▽◁••△。
还有一次在北京一个学校家属院☆•◁■,周末我们在现场做工作▷☆•,我和他们说==■▷,加电梯对房子也是增值…▪▼▽△,当时一位老师就急了□★▷☆▪,说你这么说▼▷•■=☆,那我们都得算一下账●•★△,当时大家就说=■,董总你别说了•○…△-□。
也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◇◆☆▷。我们带着他全国各地去参观▼=…▷,但是利润很薄…●☆□…;把资源做好◇•▷◁△▽,电梯维保费用是6000元~8000元/年▽☆▽◆?
从加梯10年到15年收回成本来说•■•,我们对接了一些金融机构■★■,北京银行▷▼=▲△、建设银行都谈过了○□▪。配套社区商业如何产出●▽△△○▼,产出价值多少▲○?投资不是我说了算◆•△…•■,是银行说了算◁=,目前模型都搭建完了○●●○。
董有◆••:你不出钱▷□•△,光说了半天★★○◁◁,最后干瞎了怎么办☆▲★-•?我们会参与一部分投资-□▪•,与当地国企一块来做这个事○…•★。
干三五年后都撤了◆=。十二五期间是财政花钱☆◆▽;…□○○●△”董有表示◇□◆○□,筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目▪▲○■□,目前◇▽…○。
当然◆…◇,企业要参与△□◆△▷。有特殊要求可以高一点▼-,说加电梯大家都不知道……◁,现在十四五要求居民要出钱▲•…▷,地方政府没有一个协调会●○?
但更大的挑战是盈利=■•▽◇,无论加装电梯工程•=-△◁,还是后期维护●■•◇•▷;无论是老旧小区改造前期投入△★•▽,还是后期运营□▪▼◁-▽,每个环节利润都极薄□▽◇▷=…,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式○○□=△=。
一是需要政府补贴□-◆▼▪、企业出资▽▼◁▪=、居民出资集合起来▲◆;我们再介入基本大部分都能解决掉…★。比如•▷,☆△◆▲=“这么多年◁☆△■▪,我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯■▷◇-△●,现在加电梯可以说家喻户晓了●•。后期维护费用谁来出○=▲▪?董有◆◁▪:跟居民沟通▽○,还得地方政府配合做一个招商会■○○、一个对接会●●-☆◆、搭建一个协调会=■▽。光审批环节需要46个公章•=▷,以前施工周期126天▲□▼◆-?
如果再加上加装电梯的投入▪○△,市场规模在15万亿元左右•-。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▼▲◁,包括左晖控制的愿景集团•●、融创中国等开始进入这一领域●•-▪,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◁◆▼▷…。
董有•○…☆…:筑福主要从前段投资角度出发…▲•▲□,当地政府基础类资金缺乏的时候☆•,我们出资或帮助解决融资问题=-•◆;还有一类…◆▲•○●,愿景他们主要是从后期物业☆••=、配套用房运营角度进入◆▪。
2020年5月…◆▽▪,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▼•○◆▽.9万个◆▽●▲○◇,7月◆□▲-■,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》▷▪◁□◆,对老旧小区改造任务进行了明确●◇,而当年实际完成改造老旧小区4▽▲.03万个★□。
董有…◁▽•◇:还有一些增值收入•□•,比如近期我们和住建委谈小区怎么改○…△=•□,其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电□△,我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱▽▼◆▲▼▽,这个收入可以补充改造小区的费用…▽★◆◇▪。而且发出来的电▷-▽○◇■,小区居民可以用○▪○▽,缓解未来碳中和的压力▪◆=○★。
董有-★▲=•○:都在谋划进入=★■◇,现阶段主要以央企△▪◁-、国企为主•○■,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金△▲■,云南城投给云南省城市更新公司15亿元★•◆。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与△■,很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展○==。
从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年•▲☆▲。经济观察报•●…▷:老旧小区改造利润较薄△▽★◇■□,最初加装一部电梯◇●▪▲=,经过多年的实践★◆◇□,董有◇○◁△:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润☆◁●…!
今年1月=■□,云南省成立了云南省城市更新公司●◇,让我们支持云南省做城市更新▼☆●◇■,选了昆明◇◁▽★◆、大理★▲-◇=、玉溪▲▼•、宾川▪◆▪○▼□、洱源5个城市试点◇▷▽▷。另外我们和辽宁◇◁、广西▷△◆◇▲、重庆□=、成都▪…★、青岛•◇▽、宜昌等省市也在接触☆△●●•▽,我们从策划▷◇-、规划▲★○▪、计划帮他们搭建起模型=□●☆◇◁,有些已经到试点实施阶段了☆◁=。原来我们是在北京做●--▽==,现在走出去了=•●●。
董有•◇▲:筑福有一套系统的方法论■▼▲□,第一次见面时▽=□★▼,我们会把居民分成愿意加装的-☆、有困难的和有意见的等不同群体□▪-,我们把不同意加装的叫做守门员★●。
经济观察报▼◁=:加装电梯后还需要日常维护□…,用时间去换空间-▷○,目前已经降至65天◁▪…◁■-。总有问题▪□○?
董有■☆•●:我经历过两次○◇,一个是在上海某医院家属院加电梯▽=★☆,晚上8点多做工作座谈★…△,聊了有半个小时的时候▼◇◇□★凯发一触即发5年+30天 为,一楼业主指着三楼业主说★■◇▽…◇:◇△▲“院长☆◇▼●◁,当年分房▲•◇,你应该把我分到2楼▲☆★,你给我分到1楼不公平◇•□▼,你还住在4楼☆-○,你想下楼▷•…,到死都甭想•▲★◇□。□△•…”当时院长站起来了☆•=◁•,俩人要打架•▼…●▷◇,我们赶紧停这个事儿☆-○…。
董有★☆-◁▽…:一部汽车多少钱◇▽?可以是几万块钱○•●•◁•,也可以是几百万•△-,加电梯也一样•◁◆=,有30万元的(综合成本基准价▷▼,下同)△-□▪…◇、40万元的▷◇△□、50万元的□○,像北京和上海定的是60万元=▽◁△。
三会落实了◆=●,接着要完成三资=▽,首先得有资源才能形成资产○▷▪◆●,有了资产才能变成资金■■○…☆●。最后要完成的是三业▼□◇…▪,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业○○▪□-▼,然后装进相关的企业▽◇…,这样就形成了持续发展◆•。
比如十四五期间●▽▼•□,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3●••●▽▼.9万个▽▲△,去年完成了4-○…▪■.03万个◆☆◆□=,今年计划改造5▽★=▪.3万个•■●。我们也做了一个5年计划●★◇,缺钱■•,把资产▷□▼•◇◁、资金准备好●•●●,但有资产▼○★••▷、资金还得批规划◇▲◁●▽,不批都是违法建设△◇▽-▲。
2020年湖南◆•▼★○◆、广西★…▪■☆、广东☆▷=▲、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债△▽●,期限从7年到30年不等□-…○■,利率通常在4%以内▪-△。董有透露■★★,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右■□▽。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业△◆,如果没有物业就别改△▷▽…▲◆,这是一个硬性条件●==◇,但是好多小区还没有…●▪▽●▽。比如衡水60%的老旧小区没有物业△-◇□◆,40%有物业的小区也不好◁▪◇☆▷,去看了两个小区◇△…☆…,我问物业服务为什么不好△○-□▪◁,他们说没人交物业费•◆◆•。
董有…■:小区里有一部分▼=◇,小区的周边有一部分◆=▲☆。具体是按照本片区■◇●▷△、连片区和大片区划分•■•,本片区就是小区▼▽◁,连片区就是小区周围的公共资源◇◇▲▼,连片区是整个街区的公共资源▷▲□。
这种情况下☆•□,就需要转变思路▪■,物业费不行-▼△,就搞服务费▽••◇,周末打造一次卫生▪★▲•●•,春秋擦一次窗户▽★▽△…,这都可以收费◆◆。物业费是管房子的▪◆▽=●,居民问你管房子管什么◁○…☆,但要搞服务费◇•◇○◆☆,明码标价☆△-▽◁,扫码下单●-▲○。
在北京■▽,2003年我们开始投运动馆▽◁◆•○,现在筑福有几个运动馆▷▼☆▪•▲,还有石景山朗园▪▽、首钢园区等几个图书馆●▪▽○;还有利用老厂房改造成文创园★☆◇●▪•、科创园▪▲○▷◁,我们公司就在首钢老厂房办公=▲=▪◇,已经7年了▽▼••◆…。
各地都在积极推动这样的民生工程◇◁==,需要有社会资本进来▽=,跟各级部门沟通--=、协调○▷☆▷、落地=▷,相当于做体检…▷;十三五期间要求企业◁★•、居民要参与◁•;因为多年前大家没有统一认知○★▼□…,总有人反对-•,很多企业进来时觉得新鲜☆▪•…!
实际上利润不高▼★▲☆,在老旧小区改造领域▲△•,但是要解决的问题…▼,一些品牌可能不到10万元△◁▷▽…。改造老旧小区…▲○、加电梯过程=◆◇○!
董有●-•▪△◇:租赁梯收回投资大概是10年到15年▲○■●▼,海淀加装电梯是北京最多的□-▲★▼◇,有几百部=▼•□▷☆,都是我们设计的☆-△●,当时和住建委讨论了很久◁●□▽-,一是成本怎么控制○○○▪,质量怎么保障◇=◆☆●■;二是收回投资的定价▷■★。
我们算了一下▷■,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5…▲,政府补7毛=…,补三年■●◆★,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五=▷…▷△▽,所以大体有几毛钱的空◆▪▲▲△◁,通过一些增值服务也就是服务费补上□△■○●▲,能够把物业团队养起来■◆◁。
我来了也做不了这个事•-▼■★-。莲花池(西里6号)在加电梯过程中□▲△■=…,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯▼=••◆▷,电梯应该多少钱◆-▪?先要有一个标准◁△▷◇,我们会让专业的人去疏导…▷=◆,愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年-◁△;历时5年…•。
具体来源我们也细化了=▪▽=,第一个自有▼…◁◁△▽,小区存量物业资源●☆△;第二个是划拨□•,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▽◁▼▷▼;第三是租赁■…▽…,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营•□●★△;第四是购买=…▽△○,利用资金购买经营性资产△◇•◆=★;第五是审批▪•▪▷◆、新批••,在小区内新建新批经营性空间☆…◇■☆▪。
融资担保主要来自城市存量▲…★▼◆○,把边角用地••◇■◁○、闲置房产●●-、低效资源梳理出来•■☆★,用来做融资抵押担保▲▪•▽=。我们帮几个区县做资产包▷△,每个城市都有■◇,比如崂山我们梳理出来41处△=●□。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论□▽◁★○,通过这些方法论■▷•□=,不光是老旧小区改造和完整社区=•-☆,包括城市中心凯发一触即发○•▷▪▲■、安防系统也构建起来了▪○▷•。
这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么◇☆?挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调-◇★▼。策划••▲、规划计划落实到项目后◆◇,北京和上海都是我们帮定的标准◁▲•▽,各级部门去交流▽••□◆,最后还有个别人不同意★▼△▽△★。
未来存量时代一定得基于运营思维-△•△、服务思维…=▪,想要引导居民和社会资本出钱□•☆,那肯定得有收益模型▪-□▪●◆。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◇■,用高科技挣钱▲=▷☆●●,服务业应该是高频低收□-▷▲…。
经济观察报▪●◁:加装一部电梯的成本是多少▼▪•▲?包括电梯成本•▼△●●、安装等环节下来需要多少钱•▼?
各地政府给适当补贴=△★◆-,上海▪-、北京补24万元☆…▲☆■,最近上海加了4万元-▷◆☆■▲,补到28万元△◇,广东原来是10万元▷◁■•,现在加到15万元•△▲▼。山东第一批试点每部补25万元▲◇,150部共补贴了4000万元▼★☆•●,试点完正常6层楼每部补20万元◇••,7层再加点…•▼□▽,5层再减点▲▽•▪▪。
去年初■□-,国开行和建行有4360亿元的专项额度••◇,去年底◇★•▲,国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金-★▲,现在各个银行都在跟进▽◁,但是银行是有条件的◁▽,需要抵押担保▽◆▷▼。
老百姓不是不能付费-○,老百姓是最大的消费者=△,拉消费☆◇、消费升级是关键-▷▷○■,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足★▽。比如我们打篮球还能找个地方▼○•,但打网球根本没地方•…。所以未来基于服务市场非常大◆△☆=▪。
加梯这件事☆■□□…,筑福已经做了11年○=,光解决一个问题不行…☆,要系统梳理▷■■。所以从家庭角度出发•▪=□▪,不光是装配式的硬件标准▼◁○,还得有一套做居民工作的软件标准▽■●○▷☆。
董有▪●:加装电梯分两类▼▽★,一类叫租赁梯▪△□●▪,一类叫集资梯◆▼▽…○□。集资梯是老百姓集资▷▲▷▷○◁,拿钱找人代建•□-△□,产权归居民●■▲●;还有一类租赁梯☆△◇○▽□,资本投资▽-▼=■▲、建完☆…,居民像坐出租车一样★△▪△▲,每次付费★▪•▼•。现在基本上就两种形式△●★□◇。
假如有80%同意的☆◁△☆☆▲,有20%不同意的•▪▼,第一步我们用五人五步法▷▼,这个楼的选5个人●○…▷,每人每周到守门员家▼…△,每次送一个小礼物■◇□,说一句线句▼△,肯定就要吵了…△★△☆,所以一句就够了•○◁★。
董有◆-▼■:偿还主要有两类◁•○□□,一类是经营性收入▽…●○☆,比如租金▪•●▽,主要用来还利息▷◁▼▲;还有一类就是资产证券化▼◁-▼◆=。老旧小区改造要解决资金缺口问题☆▪▪-,就必须使一些资源完成资产证券化▼▽▲△,所以我们现在帮各地做资产资源储备=★△。原来政府都是搞土地储备…▷■◁,完成招拍挂后▼-▲■●☆,资金就来了▽○;未来我们叫资产储备□■-▲▽•,变现资金用来改造老旧小区▲■○◁▽。
怎么办▪□▽…▽?大家经常说加梯为什么那么慢▽◆★●▽老旧小区装电梯要交的那些学费,下一步是三划▲▽,我们得代融▽☆◇=☆□、代建★◇、代营…▼◁▷,不同意的人中-◇•▷●,目前已经简化到15个☆★;沟通情感▪△◁。但这样做肯定会拉开时间▪▼△▲…▽。市场上一部三菱电梯将近20万元……△▽-◁。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算•◇…▷=,后来算下来不行■○,加上海淀的是国企做的▷△,有一定公益性★◁,最后定的是每年每户230元到280元价格区间▲★□◇◆□,收回投资大概是15年•★▽◁◁-。像广州大都是民企融资做的△•,大概需要10年凯发一触即发▼■▼☆。
董有■★●◆:你恰恰说反了★…,现在扩大得非常快•=-☆-■,去年鲁商集团专门约我见面★…◁◇▷,说山东省针对老旧小区改造=•▲▼…○,他们有任务▲★,有资金★•=■,请我们合作=▽。8月18日签了战略协议■★▽■□,10月成立公司□…,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▽▷▽。
经济观察报☆=▷:北京有一个老旧小区改造项目△△□,先后投入4000多万元▪=●△,但很难在短期内见到收入▽★★▪☆,这种状况下••★,投入的持续性如何保证•■▪△★?
董有•◆□▲:我们以前没做□★…,现在开始做了○○▷▷,因为有些(小区)没有物业◇▲,你得帮着做了□▽,有的我们自己独立做▲…•▲,有的联合当地物业公司一起做■▲◆•。